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A Barra Olímpica se consolidou como uma das regiões mais promissoras do setor imobiliário carioca, especialmente no que diz respeito a apartamentos menores. Um estudo realizado pela consultoria Brain Inteligência Estratégica, encomendado pelo Sinduscon-Rio, revela que entre 2023 e 2025, a área lançou um número maior de estúdios do que locais tradicionais como o Centro, Porto Maravilha e Zona Sul.
No total, foram disponibilizados 12.964 imóveis compactos na cidade, excluindo variações como double suite e garden. A Barra Olímpica lidera a lista com aproximadamente 2.600 unidades disponíveis. Logo atrás estão o Centro, com 2.300 estúdios; a Zona Portuária, com 1.300; Ipanema, com 950; e Copacabana, com 830.
Com sua oficialização como bairro em 2024, a Barra Olímpica atraiu a atenção de incorporadoras devido à disponibilidade de terrenos, à proximidade de centros de eventos e às normas urbanísticas que possibilitam a construção de unidades menores em comparação à Barra tradicional.
Concentração de novos empreendimentos compactos
Os lançamentos de estúdios na Barra Olímpica se intensificaram principalmente nos anos de 2024 e 2025. A Calper apresentou três projetos, cada um com quatro torres, no bairro planejado Cidade Arte, localizado na Avenida Abelardo Bueno e próximo ao Shopping Metropolitano Barra.
A Living Cyrela também se destacou no mercado com o empreendimento Living Full Imagine, que compreende dois blocos próximos ao Parque Olímpico e ao futuro Parque Imagine.
Outro projeto recente é o In The Park da RJZ Cyrela, situado dentro do bairro planejado Cidade Jardim. Lançado recentemente, este empreendimento ainda não foi contabilizado nas estatísticas do Sinduscon-Rio. O projeto contará com duas torres, um térreo dedicado a áreas comuns e mais 13 andares.
Serão oferecidos 949 apartamentos compactos, sendo 832 estúdios simples. Segundo informações da incorporadora, já foram vendidas 888 unidades nas duas primeiras semanas após o lançamento. Os preços iniciais começam em R$ 332 mil e as obras devem ter início dentro de seis meses, com previsão de entrega em até 28 meses.
De acordo com Carlos Bandeira de Melo, diretor de Incorporação da RJZ Cyrela, a localização é um fator chave para o crescente interesse na área. “Embora o In the Park esteja longe da Zona Sul, ele está situado em uma região repleta de eventos importantes. Nas proximidades estão o Riocentro, a Farmasi Arena e o futuro Parque Imagine. Além disso, o empreendimento contará com seis mil metros quadrados destinados a áreas de lazer exclusivas”, afirma ele.
Perfil dos compradores: investidores predominam
A demanda por apartamentos compactos apresenta um perfil investidor significativo. Bruna Valle Moreira, uma moradora local de 40 anos, adquiriu três estúdios no In The Park visando investimento. Ela acredita na valorização da região: “Minha intenção é alugar inicialmente para depois vender quando os preços subirem”.
Ernesto Otero, CEO da Lobie — especializada na gestão desse tipo de imóvel — informa que cerca de 75% dos compradores dos estúdios na Barra Olímpica têm foco em investimento ao invés de moradia. Embora essa porcentagem seja elevada, ela é inferior à registrada em outras partes da cidade onde os investidores representam entre 85% e 90%. “O valor do metro quadrado na Barra Olímpica é um terço do Jardim Oceânico no início da Barra; no entanto, proporciona um retorno sobre investimento superior”, comenta Otero.
Compradores também buscam moradia
Embora os investidores dominem o cenário, há quem compre para residir nos novos estúdios. Um exemplo é Gilmar Bezerra, advogado de 68 anos que reside em Campo Grande e adquiriu uma unidade no Arte Design — o primeiro projeto compacto lançado pela Calper na região.
Lançado em setembro de 2024 e previsto para ser entregue em dezembro de 2028, o prédio contará com um rooftop na cobertura.
“Considerei estúdios no Centro mas me encantei pelo da Barra Olímpica devido à sua localização próxima à casa da minha irmã”, relata Bezerra. “A área oferece acesso fácil a shoppings e opções culturais”.
A diretora da Calper, Niceli Maini, destaca que as vendas do Arte Design superaram as expectativas logo após o lançamento: “No sábado em que foi apresentado ao público duas torres foram rapidamente vendidas; precisei abrir as outras duas devido à demanda.” Outros empreendimentos como Arte Wave e Arte Wood também foram lançados posteriormente com preços começando em R$ 328 mil.
Código de Obras impulsiona lançamentos compactos
Cláudio Hermolin, presidente do Sinduscon-Rio, aponta que a força da Barra Olímpica advém tanto da demanda por imóveis compactos quanto pela proximidade com a Barra tradicional: “A Barra da Tijuca possui uma infraestrutura robusta e essa procura torna a área atrativa. Além disso, é praticamente a única região nas proximidades onde é permitido construir unidades menores.”
Afonso Kuenerz, arquiteto responsável pelo projeto do In The Park afirma que a aprovação do novo Código de Obras em 2019 possibilitou construções com área mínima útil de apenas 25 m² na Barra Olímpica; enquanto isso permanece exigido os tradicionais 50 m² para residências na Barra convencional conforme decreto anterior.
Pontal Oceânico: nova fronteira para os compactos
A próxima grande aposta para imóveis compactos situar-se-á no Pontal Oceânico no Recreio dos Bandeirantes — local onde foi erguida a Vila de Mídia durante os Jogos Olímpicos Rio-2016. Desde janeiro de 2024 passou também a permitir construções com área mínima reduzida para unidades residenciais.
Um projeto ambicioso está sendo licenciado pela prefeitura para erguer cinco torres contendo aproximadamente 1.300 apartamentos compactos além de lojas comerciais no térreo. Eric Labs, CEO da Start Investimentos prevê lançar ainda neste semestre o Five Stars – Pontal Oceânico com preços começando em R$350 mil: “Serão estúdios variando entre 35 m² e 40 m² incluindo varanda; além disso teremos um rooftop voltado ao lazer”, elucida Labs sobre as vantagens do novo empreendimento situado próximo ao antigo autódromo e à praia.
As informações são do jornal O Globo.
